物业管理讲座
来源：温岭律师——四二一解读
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时间：2015-10-01 16:10:15
物业管理讲座
——张国印律师
一、有关物业管理法律法规
1、《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
2、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》本意见自2004年1月1日起试行。
3、《城市新建住宅小区管理办法》已于一九九四年三月十一日经第五次部常务会议通过，现予发布，自一九九四年四月一日起施行。
4、《物业管理企业资质管理办法》已于2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年5月1日起施行。
5、《物业服务收费管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部2003年11月13日制定，自2004年1月1日起执行。
二、物业管理的发展与相关纠纷
伴随着商品房市场的迅猛发展，物业管理纠纷也就随之产生,物业管理纠纷在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。
物业管理纠纷的主要类型：物业管理服务合同纠纷、前期物业管理服务合同纠纷、保管合同纠纷、相邻关系纠纷、高度危险作业致人损害纠纷、地面（公共场所）施工损害赔偿纠纷、堆放物品倒塌损害赔偿纠纷、紧急避险损害赔偿纠纷、名誉权纠纷、雇佣人损害赔偿纠纷、无因管理纠纷等。
纠纷是怎样形成的:
1、是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题;
2、是相关的法律规定不足;
3、是一些业主对物业付费的概念接受不了;
4、是业主的期望值过高;
5、是物业管理服务的质量有待于进一步的提高;
6、是对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。
三、北京高院关于物业管理纠纷案件问题解决的意见
（一）关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位（如村委会、自行管理公房的单位等）因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
（二）关于案由的确定与案件管辖
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。（类似医疗纠纷）
（三）关于诉讼主体
1、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：
（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
（4）其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
2、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
3、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
4、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
5、物业使用人（居住、经营）有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
（1）物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
（2）物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
（3）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
（4）物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述（3）、（4）情形下，业主可以列为共同被告。(晨报报道例子)
6、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
(四)关于物业服务合同的效力
1、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
2、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。(一般了解)
3、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
4、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
(五)关于管理权纠纷
1、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
2、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
3、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
4、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。（举例在楼梯口上方养鸽子情形、养鸭子、鹅等情形）
5、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
(六)关于管理费纠纷
1、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
（2）物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
[案例]“欧陆经典”201户业主胜诉 物业被判退还超额物业费
事件：1999年至2002年间，201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。物业公司后按每平方米3.15元收取物业管理费。
根据北京市物价局的有关批复，欧陆经典万兴苑小区属普通住宅，应执行普通住宅收费标准，执行日期至2003年6月25日；如被评为市级优秀管理居住小区，在两年内管理费可在规定标准基础上上浮10%至25%。2000年11月，被告管理的欧陆经典万兴苑南苑被评为北京市优秀管理居住小区。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距较大，故于2003年5月8日起诉，要求法院确认原收费标准无效。
点评：北京市二中院判决北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%，实为搭车涨价。
（引文：后中海物业北京公司2003年9月9日撤出。总经理熊思迅谈到突然撤出欧陆经典的原因，他解释说，前不久，在朝阳区政府的撮合之下，他们刚刚和业主以及开发商召开了一个协调会，大家就一些遗留问题达成了初步协议，事态正在朝好的方面发展。但就在这个关键时刻，他们于9月8日提前得知有业主将接受某媒体的访谈，并且谈话内容将不利于中海。于是，他们在9月8日上午通知业主及开发商代表，希望不要播出这期节目，否则将会迅速撤出万兴苑，但该节目还是播出了。
中海方面认为，业主在接受访谈时的言语不尽真实，对中海造成一定的负面影响，并且在客观上破坏了目前已经取得的协商局面，损害了双方信任的基础。在这一情况下，他们才断然决定退出。）
2、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
3、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。（未订立过合同的情形）
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
4、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
[案例]1996年9月，杨元火向上海明佳房地产开发经营公司购得明佳公寓2701室，建筑面积为95．9平方米。自1998年1月至
