温岭律师——四二一解读

　　商品房交付条件之立法建议

　　摘要：商品房交付条件作为房地产开发商向商品房买受人履行合同交付义务的重要依据，由于立法不统一，对商品房交付条件存在不同的理解，造成交付过程中产生大量矛盾，因此应对交付条件、交付标准进行完善。

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　　关键词：商品房交付、竣工验收、交付条件、交付标准

　　商品房买卖合同约定出卖人履行合同的一项主要义务就是把符合合同约定的商品房交付买受人占有。纵观我国现行大多数商品房买卖合同的约定，出卖人都把首要交房条件约定为该商品房经验收合格或该商品房综合验收合格。作为买受人一般很难了解商品房验收合格的具体标准。从而在合同履行过程中产生大量矛盾,出现买受人不接收商品房的情况，或者出卖人将还没有经过验收的商品房进行交付，严重影响房地产市场的健康发展。明确交付条件和标准能够规范房地产开发商的行为，保护消费者的权益。

一、立法现状

　　在实践中，对商品房法定交付条件理解为验收合格，但对验收合格是指仅指质量合格，还是包括规划、消防、环境等在内的综合验收合格。法律、法规对法定交付条件规定不明确，导致司法实践的不统一。

　　1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。但对何为竣工验收，验收具体程序并没有做出具体规定。

　　1998年7月20日国务院常务会议通过《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。这两条虽对建设工程竣工后的验收程序作了基本规定，明确了经过验收才能交付使用，但是并没有明确建设单位向商品房购买人交付的商品房必须经过建设行政主管部门验收后才能交付。因此，在实践中对该条存在两种不同的理解，一种是根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用;认为经过自己组织的竣工验收合格的商品房就可交付消费;另一种则认为必须经过建设行政主管部门的验收后才能交付消费者。

　　二、比较现行立法关于竣工验收的规定

　　商品房必须是验收合格的建设工程才能交付，相关的房地产法律法规对此有规定，这点并不异议,关键是对验收程序理解有差异,就会导致对交付条件认识不一致。

　　从2000年1月30日后,开发商主要依据《建设工程质量管理条例》第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。《建设工程质量管理条例》对竣工验收的程序与《城市房地产开发经营管理条例》对竣工验收的程序相比确实进行了变化,但是不能因此认为建设单位向商品房买受人的交付条件只要经过由建设单位组织的竣工验收合格就达到了交付条件。

　　其一,通过《建设工程质量管理条例》的名称可以看出:这是针对建设工程质量所做的规定,建设单位组织的竣工验收合格仅表明建设工程主体质量验收合格,而建设工程中消防、规划等是否合格自然不是由该质量管理条例能调整的,而应由相应的行政法规及地方性法规来作出规定。其二,《建设工程质量管理条例》调整的是建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位之间的法律关系,该条例第十六条规定,这里是指施工单位只要通过建设单位组织的竣工验收后,施工单位就可将建设工程交付给建设单位,而建设单位与商品房买受人之间为买卖关系，建设单位交付竣工验收合格的房屋还应包括规划、消防、环境等在内的综合验收合格。其三,《建筑法》第六十条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,并具备国家规定的其他竣工条件。根据《建设工程质量管理条例》第十六条，可以看出建设单位组织的仅仅是质量验收，而根据《建筑法》第六十条，还应具备国家规定的其他竣工条件。其四、建设部于2000年6月颁布实施了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,该规定是为了贯彻《建设工程质量管理条例》，第五条规定:工程符合下列要求方可进行竣工验收,其中包括质量验收,规划、公安消防、环保等部门的验收,而且还需符合无工程款拖欠等要求。所以竣工验收合格并不是单指质量验收合格，还应包括规划、公安消防、环保等部门的综合验收。