温岭律师——四二一解读

　　物业水费纠纷是指在物业小区内，小区业主与物业管理公司因供、用水及水费的代收、代缴而发生的争议。常见的纠纷原因有停水争议、价格争议，后者尤其见多。物业水费纠纷在本质上属于物业管理合同纠纷,而非我国《合同法》所特指的供用水合同纠纷。 自城市住房制度改革实施以来，商品房住宅小区建设如雨后春笋蓬勃生长，发展迅猛,越来越多的城镇居民融入社会化管理模式的小区生活，同时也使小区物业管理纠纷相伴而生，人民法院受理的物业水费纠纷也呈逐年上升趋势。但人民法院在审理这类案件方面经验不多，对一些专业性的问题未能正确判断，以致部分案件的处理有失恰当。为此，笔者略就物业水费纠纷案件审理过程中容易产生认识误区的几个问题谈点肤浅性的防止意见。

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　　一、关于物业管理公司在水费收取中的身份地位问题

　　物业管理公司的身份问题涉及到其可否自主向小区业主调整水费价格的资格问题。一般情况下，物业小区由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同，自来水公司向物业管理公司收取水费。给人一种物业管理公司是供用水合同主体的表象。于是有人认为，物业管理公司与小区业主供水是另一个供用水合同。物业管理公司与自来水公司在供用水合同中约定水费价格，不适用于小区业主，物业管理公司可以高于与自来水公司间的合同价格同小区业主另行约定新的水费标准。笔者认为，这种看法有失偏颇。因为，物业管理公司与小区业主在人格上是各自独立、地位平等的民事主体。其不是生产型用水企业，也不是物业管理活动之外的单纯的终端用水大户，其与自来水公司签订供用水合同，实质上是在代表小区业主同自来水公司缔结供用水合同关系。所签供用水合同应当视作是小区业主――各终端用户与自来水公司在签订合同。尽管其与自来水公司签订供用水合同时是以自己名义，但该行为符合“隐名代理”的构成要件，合同上的签名并不影响委托合同的性质。

　　因为，《合同法》第四百零二条明确规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然，不论是自来水公司还是小区业主，都对受托人与委托人间的水费收缴代理关系心知肚明。物业管理公司此时居于委托代理的地位。一方面代自来水公司履行供水义务、行使收费权利;另一方面代理小区业主履行交费义务。因此，作为代表小区业主行使物业管理权的物业管理公司只能履行“代收代缴”的物业管理义务，而无权将“代收代缴”义务变更为供用水合同中的权利。否则就有违“代理人以被代理人名义与自己进行民事行为”的法律规则。所以，尽管在合同上或名义上，小区业主未与自来水公司直接签订供用水合同，但在实质上不影响小区业主作为合同关系上终端用户的地位。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”由此可见，具备向终端用户收取水费的是自来水公司，物业管理公司只有委托代收的资格，而不具备经营的资格。我国城市供水是特许经营，物业管理公司不得超越经营范围进行“零售性”的供水经营。因此，那种将物业管理公司与小区业主间代收水费的行为认定为买卖合同关系，可以另行约定水费价格的观点是不正确的。

　　二、关于政府允许物业管理费上浮幅度的适用范围

　　我国目前小区的物业管理费实行政府指导价的调整方式。小区物业管理费幅度以及调整比例由政府物价部门以文件形式明确，如“物业管理费的指导价为每平方米1.2元;允许指导价上浮幅度不超过20%”。于是有的物业管理公司视“允许指导价上浮幅度”为尚方宝剑，将供水价格在政府定价的基础上也相应地上浮，且被有的法院认同。笔者认为，这种做法有违法律规定。因为，自来水供应属于重要的公用事业。《中华人民共和国价格法》第二十三条规定，制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格应当实行听证制度。国家实行水费由县级以上人民政府履行听证程序定价，不属于指导价的范畴，更不属于当事人协商的范围，故不能将政府定价的水费项目也纳入价格上浮或协商范围。政府物价部门对小区物业管理费指导价的批复仅仅限于物业管理，而不波及到供电、供气、供明等代收代缴项目。国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》明确，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。该《办法》并未列举水电、煤气、电信等据实结算的项目。建设部颁发的《前期物业管理服务协议》第六条对“代收代缴收费服务”规定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。”可见，物业管理费与代收代缴收费存在本质上的区别。按照行业规则，物业管理费的收费标准是以住户房屋面积计算的，价格上浮的范围应是与房屋面积相关联的项目。因此，政府物价部门允许价幅调整只能适用于物业管理费，而不涉及实行听证的政府定价水费。实行听证的政府定价水费不属于物业管理费的上浮范围。故物业管理公司将水费与物业管理费“跟班搭车”、“捆绑收费”的做法是不恰当的。

　　三、关于“终端用户”的识别问题

　　“终端用户”是一个销售概念，终端用户是终端价格的载体，正确界定“终端用户”，可以确定用水主体享受何种价格待遇，可否享受城市居民用水的政府定价。准确地讲，政府定价的城市居民用水价格是相对于绝大多数终端用户制定的，它既可称为零售价，又称为终端价。终端价原则上应是同城同价，同网同价。

　　在物业水费纠纷审理中，时常容易发生争议的一个问题，就是小区业主的用水身份问题。因为如前所述，物业小区供水通常是由物业管理公司与自来水公司签订供用水合同。于是，物业管理公司认为其是终端用户，而小区业主是非终端用户，故小区业主不应享受政府批准的终端用户价格。这一观点也往往被一些法律工作者接受并据此论案。笔者认为，这同样是一个认识误区。因为在学理定义上，“终端用户”是指安装和使用产品的最终用户，是经销商直接开发并进行售后服务的对象。终端用户概念使用范围极广，不仅用于电信、供电、供水、供气行业，还涉足产品和商品制造、销售领域。终端用户属于应用性概念。《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取费用。这里所指最终用户显然是指实际使用的、具有独立人格的终端用户。从供水角度上分析，其是商品加主体的合成概念。终端商品应是供水管网中的出水笼头，用户则是出水笼头的实际所有人或使用人。从上述应用概念和法律概念分析，小区业主才是真正的终端用户，其理应享受城市居民用水的政府定价即终端价格。应当看到，物业管理公司误认为与自来水公司签订了合同的人便是终端用户，显然混淆了销售概念与法律概念的关系。如果是以合同为划分标准，则在技术状态或事实就不存在“中端”用户了。那么任何产品销售环节中批发商和代理商都成终端用户了。这显然是荒谬的，因为事实上批发商和代理商销售产品并不是产品使用者，其根本不属于“用户”之列。以合同关系否认小区业主的终端用户身份据而剥夺其享受终端价位的权利是错误的。

　　四、关于趸售价格及水费调整的问题

　　《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内最终用户收取有关费用为供水企业的法定义务。在无商业性住宅的计划经济时代， 水费都由单位无偿代收并弥补损耗差额。但在房改后的市场经济条件下，商业性住宅小区物业管理公司是按照市场经济规律和规则来运作，其管理上的盈利要求，决定了其没有义务像单位那样继续为供水企业提供无偿服务，更没有义务承受水损责任。自来水公司只履行向物业小区供水的批发义务，将其维修管路、设施、抄表和水损的责任转嫁给了物业小区和终端用户，收取的水费却是零售价格，这显然是不公平的。《城市供水价格管理办法》第八条规定，输水、配水等环节中的水损可合理计入成本。《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第八条规定，水损率根据企业规模分别按16%-18%的标准确定。这些规定表明，现行水价已经包括了输送到终端用户的损耗。如果自来水公司未能将水直接送到终端用户，仅送到物业小区，它则应适用趸售价格，以体现价格的合理性。趸售价格