温岭律师——四二一解读

 　　核心内容：房地产交易市场上，期房转让的情形屡屡发生，违约的法律责任。

 　　【案情】

 　　2009年1月北京刘先生看中了一套中介公司介绍的房源，房屋位于北京市某区，房主为乔女士，当时这套房屋还没有交房，属于预售商品房。在中介公司的的主持下，刘先生与卖房者签订了一份预订协议，约定取得房屋产权证后，双万再签订《北京市存量房(二手房)买卖合同》，再进行过户，过户登记完成的当天交房给刘先生，协议中没有约定违约责任。预订协议签订后，刘先生先后向卖房者支付了定金10万元和剩余房款人民币130万元，也按照总价的2.5%向中介公司缴纳了中介费。

 　　2010年1月开发商交房了，乔女士也顺利拿到了产权证并提前归还了贷款，但此时，乔女士不愿意与刘先生签订买卖合同，并要求刘先生增加20万元，否则就解除预订协议。刘先生不同意。此事在双方协商未果情况下乔女士将房屋卖绘了另一位王先生。2010年1月15日，刘先生委托律师将乔女士和中介公司告上了法庭，要求双方双倍返还定金20万元，要求中介公司返还中介费35000元。

 　　【审判结果】

 　　北京市海淀区法院经审理后认为，双方预定协议系双方真实意思表示合法有效。但乔女士擅自出卖了标的物，造成原合同的目的不能实现，因此；乔女士应该承担违约责任。据此，判决吴先生双倍返还张先生定金20万元。同时，由于中介公司没有促成刘先生买到预订的房屋，所以应当退回中介费35000元。

 　　判决以后，双方均未上诉。

 　　【律师评析】

 　　本案发生的纠纷是目前比较常见的一种情况。现在很多中介公司就在以不同的方式操作期房的转让。

 　　第一，根据合同法的基本原理，合同的成立只要双双方当事入有行为能力、意思表示一致、不违反法律及社会公共利益即可，依法成立的合同自成立之时起生效。双方签订预订协议意思表示真实，并且我国法律对于预订这样的行为从来也没有禁止过，所以预订协议自双方签字时就已经生效。

 　　第二。合法有效的合同自生效之日起，双方当事人就应当按照合同的约定享受权利，履行义务。刘先生已经按照预订协议的约定履行了自己的义务，而如今卖房者表示不愿意继续履作合同，其行为已经违反了预订协议。