温岭律师——四二一解读

2007年11月，首个依据《信托法》制定的小区管理规约在朗琴园 小区实施，在将合同制改为契约制之后，整个小区面貌焕然一新。由此可见，“信托式物业管理模式”不失为解决现有物业管理难题的新尝试。 　　物业三天顺利“变脸” 　　11月18日一早，北京市宣武区朗琴园小区人头攒动，在业主的“欢呼声”中，该小区前期物业管理公司——中房恒通物业公司退出了办公区，正式“下岗”；11月21日，被业主“夹道欢迎”的嘉浩物业管理有限公司正式接管朗琴园小区物业管理工作。自此，北京“最快”更换物业案例产生。 　　通过对更多业主的采访，记者了解到，此次朗琴园小区更换物业的导火索是，该项目开发商为四期工程“朗琴国际”的建设，责成中房恒通物业公司在郎琴园小区内打地下水水井，并且未通过业主大会同意，导致该小区业主与物业管理公司之间矛盾激化。 　　11月24日，家住朗琴园小区的退休老人刘先生（应被采访者要求采用化名）在嘉浩物业管理有限公司维修人员的工作下，终于解决了入住三年以来困扰其日常生活的室内门窗下沉的问题。 　　老先生激动地对《楼市》记者表示：“那天仅仅是嘉浩物业管理有限公司入住朗琴园的第三天，而在此之前居住的三年多时间里，我曾多次与原物业管理公司就门窗下沉问题进行协商并要求其整改，然而始终未果，让我已经失去了希望，而现在新物业把问题解决了，让我又对这个‘家’，这个小区充满了信心。” 　　像刘老一样，在记者走访小区的两天时间里，众多业主表达了对新物业的满意和对此次业主大会更换物业公司决定的赞同。 　　“以前的小区就像一个‘公园’，外人随便进出，给小区生活造成了不安全因素，也确实导致了个别居民家发生盗窃事件。新物业来了以后，保安对进出小区的人员管理非常严格，就连送饮用水的人进出也要核实身份，这样整个小区变成了一个真正意义上的‘花园’！”一位业主在面对《楼市》记者采访时如是说。 　　《楼市》记者从多条途径曾试图采访中房恒通物业公司，以了解更多事实情况，但均未获得答复。由此可见，此次物业公司更换过程中，物业公司与业主之间的矛盾尚未完全解决。 　　那么，为何从11月18日，老物业撤出，到11月21日新物业进驻小区，朗琴园仅仅花费了三天的光景，而并未像其他处在矛盾漩涡中的社区那样经历漫长的司法程序呢？ 　　责权利更加明晰 　　朗琴园小区业主委员会主任朱学军认为，此次小区更换物业管理公司的成功经验在于，小区业委会在咨询了建设部法律部门官员后确定，前期物业管理公司的解聘可以采用招标和选聘两种，而朗琴园正是选择了后者，这样一来，避免了招标时所需的“政府审批”和“法律备案”，从而省去了司法诉讼程序，以最快的速度确保了小区物业的顺利交接。 　　对此，《信托式物业合同范本》的起草人之一，中国社会工作协会、社区服务工作委员会业委会和物业管理工作部主任、著名物业管理专家舒可心在接受《楼市》记者采访时表示：“信托式物管模式是基于《信托法》建立的一种小区业主大会、业主与物业公司之间的‘契约模式’，并非现行物业管理模式的合同关系，这就使业主与物业公司之间的关系变成了《信托法》指出的‘信任’。在朗琴园这个案例中，只需要把《信托法》中的委托人看成业主大会、把受益人看成业主、把受托人理解为物业管理公司，便可明确这种关系。” 　　最早提出这种管理模式、同时起草了《信托式物业合同范本》的北京仁和律师事务所副所长孟宪生律师，从法律角度对《楼市》记者阐述道：朗琴园的信托契约依据《信托法》规定了委托人、受益人共同对受托人负责的管理机制，明确了全体业主的法律地位，每个业主和业委会的地位一样，都可就小区公共领域内的问题对物业公司提起诉讼。 　　“同时，在这种契约关系中，基于业主的信任，物业管理公司成为了小区物业财产管理的实施者，而不再是财产的“所有者”。这就明确了物业管理公司的责任范围，即在小区业主的监督和管理下，为小区的长期维护、保养提供服务，通过保障小区的公共财产安全、保值，而获取服务报酬。“孟宪生强调指出。 　　基于此，舒可心进一步指出，“信托式物业管理模式”较之以往实行的管理模式具备了三方面的优势。 　　第一，信托法规定如果业主大会没有选聘新的受托人，物业公司不可以离任，因此用信托法签署物业权信托契约，建立一种信托契约关系，有利于城市稳定、社会和谐。 　　第二，每一个业主都可以行使委托人的权利，根据信托法，赋予了每一个受益人，享有委托人的权利，单个业主觉得物业公司不好，便可以行使业主大会的权利，提出诉讼。而在传统的信托模式中只有业主大会决议才可以跟物业公司抗争。 　　第三，传统合同法框架下，业主告物业公司需要业主自己举证，这既费时间又花费金钱，但在信托法框架下，要由物业管理公司来举证。 　　“因此，从以上三点可以看出，信托法从根本上增大了业主的权利，同时限定了物业的义务。”孟宪生总结表示。 　　孟律师进而指出，“信托式物管为什么让每个业主都有权利了？因为在信托关系里面是三方当事人，也就是委托人、受托人和受益人，在这三方当事人里面，就把物业关系所有的民事参与的主体都链接起来了。” 　　法律解读仍存争议 　　“当然，这种模式的产生依托于2007年10月1日开始时的《物权法》，在《物权法》中，明确了业主对小区内公共部分财产及设备的所有权，这就为“信托”的设立前提‘财产所有权的划分与明确’提供了保障。”孟宪生认为。 　　然而就在朗琴园小区因此发生了翻天覆地改变的同时，法律界也出现了质疑的声音。日前，北京市理格丰律师事务所专职律师、从事多年房地产法律研究的郭玉涛律师指出，在朗琴园的个例中，规避了《物权法》、《物业管理条例》的规定，在引入“信托”概念的同时，偷换了一部分法律概念。 　　首先，“在物业管理活动中，根本不存在所谓信托关系委托人。”因为《信托法》第二条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为”。 第七条规定：“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产”。 　　“也就是说，委托人必须是对信托财产具有所有权的人或者机构，那么，对于物业管理活动而言，业主大会享有这种权利吗？《物权法》规定的很明确，其中第六章是‘业主的建筑物区分所有权’，从来也没有说‘业主大会的建筑物区分所有权’。即，对于公共部位，只有一个个业主具有所有权，也只有一个个业主具有将该财产权利信托的资格。业主并没有把自己的这个财产权利转让给业主大会或者业主委员会，所以即便是业主大会也没有享有业主的财产权利。业主大会根本不具有财产权，就不能够成为委托人。”他解释道。 　　同时郭律师强调，如果要按照信托法规定进行信托，那么就必须是100%的业主均同意按照一个法律文件规定，将全部的公共财产信托给物业管理公司，按照《物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这与前面提到的100%业主同意的“规定”是矛盾的。 　　其次他认为，所谓“受益人”权利，也根本无法实现。 　　《信托法》第四十五条规定：“共同受益人按照信托文件的规定享受信托利益。信托文件对信托利益的分配比例或者分配方法未作规定的，各受益人按照均等的比例享受信托利益”。 　　从受益人概念来分析，这种信托式物业管理的受益人是一个个业主。作为一个小区的业主，如果非要把他们理解为是信托关系的受益人，那么只能是共同受益人，单个业主不能是唯一受益人，原因在于财产是共同财产。 　　“那么，作为共同受益人，每一个业主的权益一定是按比例的。譬如你有一套房，小区共有1000套房，那么你作为一个业主，你的权益只能占共有权益的千分之一，那么你怎么能够行使其他999个业主的权益呢？你一个人怎么就能替代1000个业主组成的业主大会呢？你一个人如果要解聘物业管理公司，怎么就能对其他999个人发生作用呢？这是不现实、不可能的。”他向记者举例道。 　　“管理”误区亟需纠正 　　《楼市》记者在阅读了此次实行的《信托式物业合同范本》之后发现，该“契约”依据业主对小区内公共部分财产的所有权，规定了业主对这部分财产的管理职能，同时也指出，这种权利的行使前提是物业费的按时、按量缴纳。这在一定程度上，确实可以解决目前物业管理中存在的诸多矛盾。 　　对此，孟宪生律师指出，此次在朗琴园试行的“信托式物业管理模式”是基于多年“实战”经验，考虑到现实社会中存在的问题以及广大业主的心理因素，依托《物权法》赋予业主的权利与义务，依照《信托法》拟定的一种模式。 　　“它的产生颇为曲折，2004年，在成功运用信托概念帮助一家国有企业改制之后，我认为它在一定程度上确实能解决物业管理层面的问题，于是便开始提出这种思路。直到2005年，北京的NAGA上院的推广时提出‘物业革命’，才进行第一次尝试，然而在前期实行了‘业主对物业管理公司的股权行使信托制’之后，实际操作层面的内容并没有进行下去。” 　　孟宪生对《楼市》独家介绍道：“在今年朗琴园小区面对纠纷时，业委会主任找到我，看过他们的前期‘规约’（物业管理公约）之后，我认为这个小区的情况可以，或者说适合于信托模式，便开始实施。” 　　“它确实仍存在一些不足，需要在今后的实践中进一步完善。”孟宪生强调道，“首先，这种模式尚不适用于体量较小的社区，一般我们认为，在300户以上的社区更加适合采用这种管理模式。其次，它的施行时间节点为小区业委会的成立，这就不能更好解决前期物业带来的纠纷。” 　　但是他同时指出，由于“契约”的签订是依据双方约定，因此，在不同的条件下，业主与物业公司之间可以就自身情况对“合同范本”进行修改，并加以细化。同时，如果把开发商这入住前的最大业主理解为“委托人”，便可以在前期物业中实行方案。 　　经历了更换物业、采用新模式的朗琴园业主委员会主任朱学军认为，在这个过程中感受最大的就是前期物业公司对物业管理的误区。“跟中房恒通一样，认为小区物业管理，就是对小区物业财产的占有，这样的物业管理公司不在少数，因此我们才会看到上万起的物业纠纷和诉讼。在没有意识到小区的财产所有者和管理者应该是每一个业主，而妄自‘行使管理权’的情况下，业主的利益受到了最大侵害，使得业主不得不采用拒交物业费或更极端的方式进行抗议。但到头来，在物业公司因此亏损的情况下，小区的价值不能保证，业主的利益将彻底付诸东流。”他感慨道。 　　因此，他认为，为了确保小区价值的持久和提升，业主需要明确自己的权利与义务，物业管理公司更需要清醒地知道，“服务”才是自己的职能所在。