温岭律师——四二一解读

　　【基本案情介绍】

　　2012年8月，王某将一套平房以12.6万元的价格卖给李某，并签订了《房屋买卖合同》。合同签订当日，李某先行支付了6万元，并约定房款缴清后交付房屋产权证书。

　　然而，就在李某筹好余款后，王某却百般拖延不肯收钱，甚至避而不见。正在李某失望焦虑之际，2013年5月10日，王某终于来电话了，但并不是来履行合同的，而是要求退还房屋，并提出甚至可以支付李某1万元作为赔偿金。

　　无奈之下，李某向芳草湖垦区法院提起诉讼，要求王某依约履行合同，并承担李某在此期间发生的所有费用及违约金。

　　原来，近两年，芳草湖农场积极进行城镇化改造，开发商将大批平房拆迁征购，使平房价格一路飙升，王某的房子恰好位于拆迁地段，且房屋面积较大，若被拆迁，或将拿到20万余元的赔偿款。王某对此前的卖房行为后悔不迭，遂要求毁约，但李某坚决不同意解除合同。王某思来想去心生一计，谎称妻子对买卖房屋一事不知情，他是擅自将双方共同财产进行处分，合同无效。

　　【法院审理】

　　法院审理后认为，李某与王某双方是在有中介人参与的情况下签订房屋买卖合同的，该行为是双方的真实意思表示。婚姻法司法解释(三)规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”据此，法院认定房屋买卖合同有效，判决双方按合同规定履行，并由王某承担违约金。

　　【法官说法】

　　法官说法：《物权法》是调整财产关系的基本法，强调物的归属和利用；《婚姻法》在调整夫妻财产关系方面属于特别法，夫妻财产关系不仅涉及夫妻之间的财产权属，也涉及第三人的利益。在夫妻关系内部，财产关系适用《婚姻法》的规定，对外则应适用《物权法》，这是考虑交易安全及物权的公示效力。因此，善意取得制度在《婚姻法》中的适用，进一步明确了夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给第三方，当权利人的利益与第三人的利益发生冲突时，法律对是优先保护权利人的利益还是优先保护第三人的利益进行了价值判断，是对夫妻财产关系的对外效力作出的明确规定。